01 / Задача
Best use для
коммерческого здания
Собственнику требовалось определить, какой формат обеспечит объекту устойчивый спрос, регулярный трафик и коммерчески обоснованное наполнение. Задача заключалась не в подборе отдельных арендаторов, а в разработке целостной модели развития здания.
Исходная ситуация
Объект культурного наследия
Крупный объект без чёткого позиционирования. Требовалось определить наиболее востребованный формат
Ключевой вопрос
Арендаторы
Какие функции обеспечат стабильный трафик и повторные визиты
Решение
ТРЦ современного поколения
Многофункциональный ТРЦ — локальное и городское место притяжения
02 / Анализ и аудитория
Обосновать спрос
и источники трафика
В основе концепции — анализ локации, жилой застройки, конкурентного окружения, структуры спроса и поведения потенциальных посетителей.
«Место притяжения для жителей города и туристов»
Классический торговый центр не соответствовал структуре спроса. Объекту требовалась гибридная модель, способная одновременно формировать ежедневный, еженедельный и событийный трафик.
Объект
10 950 м²
GBA проекта позволяет разместить разных арендаторов и сохранить полноценные общественные зоны.
Полезная площадь
9 280 м²
GLA около 80% площади: можно использовать под коммерческие и общественные функции.
Плановая проходимость
1 700
Трафик формируется за счёт сочетания повседневных покупок, спорта, wellness, ресторанов, детского досуга и событий.
ЦА 01
Жители ЖК
Ближайшее ядро спроса — около 3 000 человек. Основные сценарии: продукты, услуги, спорт, рестораны и семейный досуг рядом с домом.
ЦА 02
Жители соседних ЖК в радиусе 1 км
Около 4 000 человек в радиусе одного километра. Эта аудитория формирует регулярный спрос на супермаркет, фудкорт, wellness и детские пространства.
ЦА 03
Растущий средний класс района
В районе не хватало современной инфраструктуры для спорта, отдыха, встреч, семейного досуга и проведения выходных.
ЦА 04
БЦ и отели района
Формируют дневной и вечерний трафик: обеды, встречи, быстрые покупки, услуги и посещение спортивных пространств.
ЦА 05
Жители центра и туристы
Ресторан, SPA, мероприятия и необычная общественная среда позволяют расширить зону охвата проекта за пределы ближайшего района.
03 / Методология
Разработка концепта
Работа строилась от анализа внешнего спроса к функциональной и коммерческой модели объекта. Каждая функция оценивалась с точки зрения аудитории, частоты посещения, трафика, совместимости с другими форматами и потенциальной выручки.
Этап 01
Локация и аудитория
Определены основные источники спроса: ближайшие жилые комплексы, офисы, гостиницы, жители центральных районов и туристический поток.
Этап 02
Рынок и
конкуренты
Проанализированы действующие торговые центры, состав их арендаторов, качество предложения и незакрытые потребности аудитории.
Этап 03
Функции
объекта
Проверены различные комбинации торговли, ресторанов, спорта, SPA, детского досуга, коворкинга, сервисов и событийных пространств.
Этап 04
Экономика
и риски
Оценены источники выручки, арендные зоны, посещаемость, проценты с оборота, парковочные ограничения и основные риски реализации проекта.
04 / Концепция
Новое восприятие мест досуга
Вместо классического ТЦ была предложена гибридная модель: объект закрывает несколько задач посетителя за один визит — купить продукты, поесть, потренироваться, отдохнуть, привести ребенка, поработать, встретиться с друзьями или провести выходной.
Первый этаж
план
Второй этаж
план
Уютный формат
концепт
Бренд
концепт
01 / first floor
Главный поток трафика
02 / food & events
Ресторанный и винный дворик со сценой
03 / wellness
SPA с корейскими традициями
04/ wellness
Лучший в городе салон красоты
05/ wellness
Фитнес
06/ retail
Галерея магазинов
07 / food
Фудкорт
08 / kids
Детская зона
09 / everyday anchor
Супермаркет и сервисы
10 / second floor
Второй этаж
11 / work & community
Коворкинг и мастер-классы
12 / identity & retail
Фирменный мерч
Трафик
Стабильность
Разные функции приводят посетителей в разное время: супермаркет ежедневно, офисы и фудкорт днём, wellness утром и вечером, рестораны и события вечером и в выходные.
Кросс-селлинг
Кросс-селлинг
Функции объединены в единый маршрут. Один визит может включать покупки, ресторан, спорт, детский досуг и дополнительные услуги.
Лояльность
Повторные визиты
Повседневные сервисы, тренировки, занятия и мероприятия создают причины возвращаться в объект несколько раз в неделю.
Притяжение
Широкая зона охвата
SPA, ресторанная концепция и событийная программа позволяют привлекать не только жителей ближайших домов, но и аудиторию из других районов.
Логика анализа
Гипотезы проверялись через трафик, аудиторию и сценарии поведения
Оценивались целевая аудитория, частота и время посещения, продолжительность визита, дополнительные покупки и совместимость с другими зонами объекта.
Концепция
Источники выручки связаны со сценарием посещения
Модель учитывает фиксированную аренду, проценты с оборота, wellness-абонементы, событийные форматы и взаимное усиление арендаторов.
06 / Результат
Готовая модель развития объекта
Собственник получил обоснованный best use, функциональную программу и коммерческую логику, на основе которых можно переходить к проектированию, подбору операторов и дальнейшей реализации.
Best use
Обоснованный формат объекта
На основе анализа спроса и конкурентного окружения выбран формат районного многофункционального центра.
Наполнение
Система кросс-продаж
Торговля, еда, wellness, спорт, детский досуг, коворкинг, сервисы и события объединены в единый сценарий посещения.
Экономика
Проверка трафика, выручки и рисков
Концепция связана с расчётами посещаемости, арендных зон, процентов с оборота, ограничений объекта и финансового потенциала проекта.
Вместо абстрактной идеи собственник получил структурированную модель развития: целевую аудиторию, рыночную роль объекта, функциональный состав, источники трафика, принципы монетизации и основные риски реализации.
Готовы расти?
Обсудим бюджет, сроки и то, что реально работает здесь и сейчас.
Оставьте заявку — я посмотрю задачу и предложу формат работы.